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鄭州中心城區土地告急 房價進入萬元時代

  對于鄭州市主城區的劃分,歷來都不太清楚,但各方都基本認同的區域是三環以內,具體而言就是西環路以東,北三環以南,南三環以北,中州大道以西,這也是鄭州樓市最傳統最重要的核心區域。在過去的五年里,主城區的項目變化非常大,而隨著土地價格升溫,鄭州市中心城區的房價也開始向萬元時代跨越。

變化 購買力外流的5年
  如果非要總結鄭州樓市的變化趨勢,購買力不斷外流,可能稱得上最貼切的總結。
  2008年之后,鄭州不僅有鄭東新區分流了整個主城區的購房需求,與此同時,在“東移北擴”的城市發展戰略之下,有經濟實力的購房者大多將鄭東新區作為最主要的購房區域,而實力稍遜的購房者——也就是當時的剛性需求,則大多將房子買在了北區,有一段時間,北區占據了鄭州樓市的主要市場。
  后來,隨著北區土地的消化,新開發項目逐漸減少,購買力開始回流,但此時主城區的項目大多為城中村改造項目,加上主城區成熟的配套和完善的交通,使購買力短暫回流。但在2011年以后,隨著限購和鄭州都市區組團發展戰略的實施,在政策的擠壓和引導下,不少購買力開始“出城”,眾多郊區項目也因此迎來了春天。
  總體而言,隨著城市框架的拉大,鄭州主城區的范圍也逐步擴大,購買力外流也成為城市發展的題中之義,不足為奇。

成長 成就升龍系和正商系
  在2008年以后,鄭州主城區供應的土地十分有限,大量的項目都是由曾經的城中村改造而來。
  這也成就了鄭州最大的兩個開發勢力:升龍系和正商系。升龍系從燕莊改造(升龍·曼哈頓項目),到小李莊改造(升龍國際中心項目),再到后來的升龍·匯金廣場、升龍天匯廣場,成為鄭州市城中村改造的專家。
  而正商則以航海東路附近為大本營,相繼開發了金色港灣、新藍鉆、正商城、藍海港灣等,成為東南板塊的“莊家”。后來,正商又在秦嶺路附近開發了正商·明鉆,農業路附近開發了正商·恒鉆等多個項目,成為鄭州樓市不可忽視的實力派。
  曾經有一段時間,正商和升龍兩家品牌開發商的銷售面積占據了鄭州市半壁江山,而在鄭州市房管局公布的商品住宅銷售面積排行榜上,這兩家也屢屢占據前排。

現狀 城市綜合體扎堆
  如果要給過去5年的房地產市場創新名次排個座次的話,“綜合體”這三個字絕對能名列前茅。
  不知道確切時間是何時,城市綜合體概念開始風生水起,鄭州市主城區,特別是西部區域,在2010年以后,大量項目開始以“城市綜合體”的身份亮相,以中原萬達的開業為標志,接下來包括錦藝引入王府井等動作,都被冠以城市綜合體的名頭,在鄭州樓市頗吸引眼球。
  后來,每一個城中村改造項目就是一個城市綜合體,包括升龍城、升龍天匯廣場、正商城、盛潤·錦繡城等在內的項目動輒都打出了打造“城市中心綜合體”的口號。
  應該說,城市綜合體的出現有其原因。一般來說,城中村改造項目體量巨大,能夠容納的常住人口也十分巨大,一個項目幾乎就是一個城,為了生活的便利,配建一定的商業體量也無可厚非。
  但值得注意的是,城市綜合體并非單純的“住宅+商業+寫字樓”,其運作模式和發展路徑與單純的住宅項目并不相同,絕非各種商業類型的簡單疊加,非?简炦\營商后期的管理和服務,這對于投資者而言,需要警惕其中的投資風險,謹慎地投資。

未來 一線大鱷的關注,房價即將破萬
  主城區豐富的市政配套設施和便利的交通,不僅吸引了購房者,也吸引了一些地產大鱷的目光,就目前而言,幾乎所有進駐鄭州的地產大鱷,包括保利、華潤、金地、萬達、恒大在內,幾乎都將自己的首個項目放在主城區。
  以華潤為例,其進駐鄭州的首站,就是鄭州的“心臟”——其首個項目華潤·萬象城坐落于銘功路以東、西太康路以南、民主路以西、自由路以北,在城市核心區中兼具交通與自然條件雙重優勢。華潤·萬象城項目將以萬象城為核心,包含五星級酒店、5A甲級寫字樓和高端住宅的多業態城市綜合體。
  所謂“英雄所見略同”,主城區能夠贏得挑剔的地產大鱷的目光,既說明主城區的居住條件十分優越,也證明了該區域的成長前景十分光明。
  就目前而言,市區不少項目銷售價格都已經破萬元,如果按照現在的發展趨勢,在整個供需結構和政策環境沒有大變化的前提下,主城區房價破萬元只是個時間問題。


來源:來源:河南商報 發布時間:2013-7-1   訪問次數:2474 關閉本頁

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