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中原樓市隱現半小時機會圈

    2010年3月,繼鄭州、洛陽、開封之后,平原、許昌、焦作新區獲批,至此河南六大新區藍圖浮現。

  7月28日,鄭汴新區十年規劃提交河南省人大常委會審議,包括鄭州新區、開封新區,總面積2127平方公里,相當于現鄭州市區面積的7倍大。

  從交通體系看,開封新區、許昌新區、洛陽新區、焦作新區和平原新區均位于中原城市群半小時交通圈內,新區的發展將帶動中間地帶,如滎陽、上街等周邊縣市的發展,城市間交通關聯加強將帶動更多的“異城族”(在一城工作、另一城居住)的誕生,中原樓市面臨新的洗牌,鄭州集聚將演變為鄭州輻射。

  分布

  六大新區

  向中心輻射

  鄭州向東,開封向西,許昌向北,焦作、新鄉和洛陽向南。六大新區規劃面積累計3155平方公里,從發展趨勢看,以鄭州市為中心,從四周向中間輻射,在主動接受鄭州發展拉動的同時,在省政府扶持發展的基礎上,利用自身產業優勢和資源優勢吸引省、內外開發巨頭的進入,為中原城市群的飛速發展做鋪墊。

  新區名稱   面積(平方公里)    位置       范圍

  鄭州新區 1840              鄭州東部      西起老107國道,東至京珠高速公路,南至機場高速公路,北至連霍高速公路

  洛陽新區 480              洛陽市南部 東起偃師市高龍鎮西邊界,西至洛陽西南繞城高速公路,南起偃師市伊川縣邊界,北至洛河南岸

  開封新區 287              開封市西部 東到護城大堤,西到中牟邊界,南至310國道,北至連霍高速

  平原新區 188              市域南部   黃河北岸(過黃河大橋向北4公里),與鄭州一河之隔,居鄭州、新鄉、焦作三市交會中心

  許昌新區 180              城區北部  南起市北外環及延長線,北至許昌縣與長葛市行政邊界,東起忠武路,西至安信公路

  焦作新區 180              焦作市南部 

  西至中站區與博愛縣陽廟鎮、蘇家作鄉西邊界,東至規劃建設的東海大道,北至西部工業集聚區和高新技術產業開發區北邊界,南至濟焦新高速

  總計    3155

  定位

  復合型城區

  功能多樣化

  六大新區定位均為復合型城區,均規劃有大規模居住用地和商服用地,但不可忽視洛陽、開封文化底蘊和旅游資源、焦作的老工業基地和資源優勢及許昌新區的產業優勢,雖個性鮮明、各具特色但不可忽視規模特征,在協同發展的基礎上競爭不可避免。

  新區名稱 定位

  鄭州新區

  國家綜合交通樞紐,中原城市群“三化”協調科學發展先導示范區,全省經濟社會發展的核心增長極,現代服務業中心、區域性金融中心、先進制造業基地、高新技術產業集聚區、現代農業示范區

  洛陽新區

  現代產業發展示范區、河洛文化旅游精品區、城鄉統籌改革發展試驗區、現代復合型新區和對外開放示范區

  開封新區

  河南省經濟社會發展的核心增長極,改革開放、體制創新的綜合試驗區,城鄉統籌、科學發展的示范區;以產業聚集為基礎,以高新技術產業、先進制造業和現代服務業為支撐,充分發揮開封文化資源優勢,融居住辦公、科研教育、旅游休閑、商貿物流、現代農業為一體,城市功能完善的生態型、現代化、復合型新城區

  平原新區

  “三化”協調發展先導區、鄭州新鄉兩個城市的新型衛星城區、城鄉統籌發展先行區、對外開放示范區、全省現代農業和科技成果孵化中心

  許昌新區

  現代化、工業化、城鎮化協調發展先導區;宜居宜業復合型功能區;城鄉統籌發展先行區;對外開放示范區;全國重要的輸變電裝備制造業基地

  焦作新區

  “三化”協調發展先導區、老工業基地振興和資源型城市轉型示范區、現代化復合型功能區、城鄉統籌發展先行區和對外開放示范區

  現狀

  各區

  發展勢頭良好

  六大新區中,鄭州新區起步最早,配套最為完善,氛圍最為濃厚;洛陽和開封作為后起之秀,依托古都歷史和工業基礎,均成功引入多個大型企業,帶動產業升級、改造;平原新區位于新鄉南部,為新鄉的第二個新區,市政配套投入力度相對較弱,發展相對滯后,但新區離鄭州較近,“鄭州新鄉兩個城市的新型衛星城區”定位易于接受鄭州輻射,起步和發展潛力相對大;許昌新區雖獲批時間不長,但招商引資效果顯著,主要受許昌縣拉動;焦作新區空間發展戰略規劃依然處于征集階段,涉及三縣、一區、一個開發區,改造難度相對較大。

  新區名稱 現狀

  鄭州新區

  CBD、龍湖南區開發成熟,商住物流園區火熱建設,綠博園初現芳容,即將啟動龍湖區建設,2010年鄭州新區首批共確定重點基礎設施建設項目32個,總投資575.5億元,計劃完成年度投資205.3億元。其中,新開工項目19個,總投資97.4億元,年內計劃投資68.2億元

  洛陽新區

  累計完成投資488億元,完成開發面積近36平方公里,初步聚集人口25萬,46項重點項目集中開工奠基儀式在伊洛工業園區舉行,涉及工業、社會事業、市政基礎設施、房地產開發、商務辦公樓、村民安置六大方面,總投資211億元

  開封新區

  基礎設施覆蓋已達20平方公里,建成區面積達15平方公里,初步形成了一座基礎設施完善、功能齊全、環境優美的現代化新城區,2010年確定的136個工業項目完成投資85億元

  平原新區

  基礎設施已完成投資3億元,10條道路均完成總工程量的60%以上,路基處理全部完成,污雨水管網和弱電聯合管線全部埋設完畢,正在進行水穩層施工,河南省科研機構生產試驗基地一期、河南省農科院現代農業試驗示范基地等13個項目已開工建設,總投資37.5億元,已完成投資10億元

  許昌新區

  總投資28億元的新區熱電廠、總投資7.5億元的天地和光能源等項目已開工建設,河南農大許昌分校、中原高速高檔住宅等一批重大項目也正在順利推進,工業集聚區的瑞貝卡化纖發絲項目二期即將投產,三期將于年底前投產,其中,截至6月底,全縣共落實招商引資項目120個,其中億元以上的項目32個,千萬元以上的項目53個,累計完成引資額42.1億元,簽約投資總額92.63億元

  焦作新區

  焦作新區空間發展戰略規劃征集中

  開發

  吸引力旺盛

  鄭州新區開發時間最長,引力最為旺盛,吸引綠地、綠城、升龍、寶龍、路勁、利海等省外開發商紛紛進入,本土大鱷建業、鑫苑、正商、居易、振興、宏田等開發力度也較大,無論是施工面積、銷售面積均遙遙領先于其他新區。

  洛陽新區依托洛河良好的景觀優勢,吸引外來企業如路勁、泉舜、寶龍、萬達、正大到此,省內巨頭建業、東方今典、綠都協同本土企業凱瑞、新天地、帝華、中弘、天基共同開發,省內外巨頭的紛紛進入彰顯洛陽引力,其宜居氛圍頗受認可,半小時交通圈將滿足“異城族”的夢想。

  2010年,開封入選中科院未來十年最具競爭力城市,現建成區面積達15平方公里,具備良好的發展基礎。在本土企業大舉開發的同時,吸引省內建業、亞新、偉業、豪德置地和省外開元旅業、萬麗、爪哇、北大方正等的進入,上千畝項目云集,帶動開封市場進入新的開發高潮。

  雖平原新區為新鄉市的第二個新區,但潛在開發土地體量大,易于接受鄭州輻射,發展潛力大,故2010年初,成功引入泛華集團,泛化集團投資金額高達100億元,與新鄉市共同打造平原新區。

  許昌新區開發以省內和本土開發企業為主,如建業、中原高速、駿景、瑞貝卡,新區為“宜居宜業復合型功能區”,具備良好的產業支撐和交通導入基礎,未來樓市發展潛力巨大。

  焦作新區著力于“城鄉統籌、產業協調、產城融合發展”,涉及中站區、高新技術產業開發區、博愛縣、武陟縣和修武縣,縣城房地產市場發展緩慢,高新技術產業開發區主要有駿利、金山為代表的開發商,中站區房地產發展緩慢,由此可以看出焦作新區樓市尚處于起步區。

  房價

  分為三個層次

  各自領跑

  從城市層面看,6大城市房價分為三個層次,2010年6月,鄭州市商品房均價6371元/平方米,處于第一圈層,洛陽、開封、新鄉處于3000~4000元/平方米圈層,許昌、焦作則處于2500~3000元/平方米之間。

  新區價格與城市整體價格存在一定的差距,其中,鄭州新區范圍跨度比較大,雖有鄭東新區高價拉動,但中牟、新鄭整體價格顯著低于鄭州市場,整體均價略低于鄭州市場,但得益于區位、配套優勢,價格顯著高于其他新區處于第一圈層;洛陽、開封兩新區,景觀優美、規劃建設起點高,新區價格顯著高于老城區價格,逼近4000元/平方米;新鄉市價格突破3000元/平方米,但平原新區遠離市區,房價較低,許昌新區和焦作新區中縣鎮占比尤為顯著,故此三個新區處于第三個圈層。

  鄭州房價遙遙領先于其他區域,在房價一路高企突破6000元/平方米大關的時候,高昂的購房成本將經濟實力不足的置業群體擠入周邊縣市;另一方面,洛陽新區和開封新區良好的居住環境和發展潛力將吸引眾多投資客轉戰,宜居性將吸引對品質較為關注的購房群體;平原、許昌、焦作三新區獲批不久,前期發展動力不足,競爭力相對較弱,但建筑密度小,舒適性強,潛力不可小覷。

  綜觀六大新區,未來半小時交通圈內中原樓市面臨強勁沖擊,將由“一頭火熱”發展為“多頭共熱”。


來源:河南商報 發布時間:2010-8-12   訪問次數:2010 關閉本頁

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